In unserer Innenstadt stehen städtebauliche Veränderungen bevor. In naher Zukunft sollen in unserer Haupteinkaufsstraße zwei Bauvorhaben in direkter Nachbarschaft realisiert werden: Das Vorhaben der Stadtsparkasse in der Bahnhofstraße 18a und ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus in der Bahnhofstraße 20. Beide Planungen wurden in den aktuellen Sitzungsvorlagen der Stadt Wedel aufbereitet.
Da beide Projekte das Straßenbild prägen werden, verbinde ich in diesem Beitrag die wesentlichen Eckdaten beider Vorhaben, erläutere die unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen und stelle die positiven sowie negativen Aspekte sachlich gegenüber.
Die rechtliche Situation
Obwohl beide Bauplätze unmittelbar nebeneinanderliegen, werden die Bauanträge nach unterschiedlichen rechtlichen Vorgaben beurteilt. Da für diesen Bereich der Bahnhofstraße kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan existiert, gilt hier grundsätzlich die Regelung für den unbeplanten Innenbereich nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB).
Bahnhofstraße 20: Das reguläre Einfügungsgebot
Für das Grundstück Bahnhofstraße 20 greift der reguläre § 34 Abs. 1 BauGB. Diese Bestimmung besagt vereinfacht, dass ein Bauvorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der Entwurf sieht drei Vollgeschosse und ein zurückgesetztes Staffelgeschoss vor. Da diese Dimensionen den umliegenden Gebäuden im Misch- und Kerngebiet entsprechen, fügt sich der Neubau in den Bestand ein.
Bahnhofstraße 18a: Die Abweichung über den „Bauturbo“
Das Gebäude der Stadtsparkasse in der Bahnhofstraße 18a soll vier Vollgeschosse sowie ein Staffelgeschoss erhalten. Mit vier Vollgeschossen überschreitet der Entwurf den Rahmen der unmittelbaren Nachbarbebauung, die maximal drei Vollgeschosse aufweist. Eine Genehmigung über das reguläre Einfügungsgebot ist daher nicht möglich.
Die Stadtverwaltung wendet deshalb § 34 Abs. 3b BauGB an. Diese Vorschrift ist Teil des bundesweiten Maßnahmenpakets („Bauturbo“), mit dem der Wohnungsbau erleichtert werden soll. Sie ermöglicht es der Gemeinde, mit ihrer Zustimmung eine Abweichung vom Einfügungsgebot zuzulassen, wenn dadurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und die städtebaulichen Belange gewahrt bleiben.
Positive Effekte beider Bauvorhaben
Beide Projekte bringen für die Entwicklung der Innenstadt folgende Vorteile mit sich:
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Flächenschonende Nachverdichtung: Beide Bauprojekte entstehen auf bereits erschlossenen und versiegelten Grundstücken im Zentrum. Auf diese Weise wird Wohn- und Gewerberaum realisiert, ohne freie Flächen an den Stadträndern in Anspruch zu nehmen.
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Schaffung von Wohnraum: Mit beiden Projekten werden neue Wohnungen im Ortskern geschaffen. In der Bahnhofstraße 18a entstehen 41 Wohneinheiten, von denen fünf Wohnungen (rund 400 Quadratmeter Fläche) verbindlich zu vergünstigten Mietpreisen angeboten werden. Auch in der Hausnummer 20 sind die Obergeschosse für Wohnzwecke vorgesehen.
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Gewerbliche Belebung: In beiden Erdgeschossen sind Gewerbeflächen vorgesehen, die den Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort in unserer Haupteinkaufsstraße stärken.
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Klimaschutz und Begrünung: Beide Entwürfe enthalten Festlegungen für Photovoltaikanlagen und Dachbegrünungen auf den Dachflächen.
Negative Effekte und Diskussionspunkte
Aus den politischen Beratungen und Nachbarschaftsrückmeldungen ergeben sich folgende Bedenken:
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Baukörper und Maßstab: Ein Kritikpunkt ist die Höhe bzw. Geschossigkeit des Baukörpers der Sparkasse, verbunden mit der Befürchtung, diese hätte eine Prägewirkung für weitere Baumaßnahmen im Umfeld. Dieser Kritikpunkt wird jedoch direkt ausgeräumt durch das Einvernehmen für die Bahnhofstraße 20, die sich mit drei Geschossen plus Staffel baulich in die Umgebung einfügt.
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Verkehrsführung: Ein wesentlicher Kritikpunkt bleibt die verkehrliche Erschließung bei der Hausnummer 18a. Die Verkehrsführung muss offiziell vollständig über den Eichendorffweg erfolgen, weil es sich bei der Straße auf der Nordseite zwischen Lehmann und der Bäckerei Junge um eine Privatstraße handelt.
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Baumbestand: Durch die Ausnutzung der Grundstücksfläche bei der Hausnummer 18a bestand in der Diskussion zudem die Sorge bezüglich des Erhalts der ortsbildprägenden Platanen, die durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt sind.
Weitere Informationen zum Thema
Die ausführlichen Darstellungen zu den beiden Einzelprojekten können Sie in meinen vorangegangenen Beiträgen nachlesen:
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Bauvorhaben der Sparkasse in der Bahnhofstraße: Der aktuelle Stand
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Neues Bauvorhaben: Wohn- und Geschäftshaus in der Bahnhofstraße 20